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    買房、賣房、租房,那些與房有關的稅務

    來源:西安東睿財務 時間:2017-10-12
    一一手房銷售篇
    銷售一手房,是指房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。若該項目是由房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后,再以自己的名義立項銷售的,也屬于上述范疇。接下來,我們就來看一看房地產開發企業應該如何申報納稅和開具發票。
    (一)一般納稅人
    1、申報納稅
    房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,需判斷該項目是否屬于房地產老項目。房地產老項目,是指以下兩種情形:①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。對于老項目,納稅人可選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,也可選擇適用一般計稅方法11%稅率計稅。而新項目,則必須適用一般計稅方法11%稅率計稅。
    大多數一手房都采取預收款方式進行銷售。在此種銷售方式下,應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關按3%的預征率預繳增值稅。
    適用一般計稅方法的,應按照財稅【2016】36號文第四十五條規定的納稅義務發生時間(一般為交房),以當期銷售額(以取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算)和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
    適用簡易計稅方法計稅的,應按照財稅【2016】36號文第四十五條規定的納稅義務發生時間(一般為交房),以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。同樣,未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
    2、發票開具
    一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,可自行開具增值稅發票;若購買方為其他個人的,不得開具增值稅專用發票。
    2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。營改增后收到預收款需要開具發票的,開具不征稅的增值稅普通發票(使用開票系統中 “未發生銷售行為的不征稅項目”編碼,選擇602“銷售自行開發的房地產項目預收款”,發票稅率欄為“不征稅”)。
    營改增前收取預收款并已申報繳納營業稅,營改增后需要開具全款發票的,分以下兩種情形:
    (1)開具增值稅普通發票的
    將預收款開具的營業稅發票收回作廢,可以全額開具增值稅普通發票。“價稅合計欄”為全部價款和價外費用,“稅率欄”選擇適用稅率或征收率,“備注欄”中應注明“其中,所屬期**月已申報繳納營業稅的銷售額為···”。
    (2)開具增值稅專用發票的
    通過“銷售不動產差額開票”方式開具,其中“價稅合計欄”為收取的全部價款和價外費用,“稅額欄”為計算應申報繳納增值稅稅額,系統自動在“稅率欄”標“*”,“金額欄”為系統自動計算的不含稅金額,“備注欄”中應注明“其中,所屬期**月已申報繳納營業稅的銷售額為···”。
    (二)小規模納稅人
    1、申報納稅
    房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用5%征收率。采取預收款方式銷售的,應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關按照3%的預征率預繳稅款。
    滿足納稅義務時點申報時,應以當期銷售額計算應納稅額,抵減已預繳的稅款后,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
    2、發票開具
    小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的,小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。購買方為其他個人(自然人)的,不得申請代開增值稅專用發票。
    小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得申請代開增值稅專用發票。
    注意事項:發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄,需填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼(無房屋產權證書的可不填寫),“單位”欄填寫面積單位,備注欄注明不動產的詳細地址。
    二二手房轉讓篇
    轉讓二手房,在稅法上屬于“納稅人轉讓其取得的不動產”。不動產的取得方式,包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。不同類型的納稅人,均可能成為買賣主體。那么,我們就看一下各種類型的納稅人應該如何處理。
    (一)一般納稅人
    一般納稅人轉讓其取得的不動產,首先需判斷不動產的取得時間。若該不動產為2016年4月30日之前取得的,可以選擇適用簡易計稅方法5%征收率,也可以選擇適用一般計稅方法11%稅率。若該不動產為2016年5月1日之后取得的,必須適用一般計稅方法11%稅率。
    其次,在計算銷售額時,需區分該不動產的取得方式是否為自建。若為自建取得,以取得的全部價款和價外費用全額計算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,差額計算銷售額。
    申報繳稅時,按照5%的征收率或預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。預繳的增值稅稅款,可以在當期增值稅應納稅額中抵減,抵減不完的,結轉下期繼續抵減。一般納稅人應自行開具增值稅發票。
    (二)小規模納稅人
    小規模納稅人轉讓其取得的不動產,按5%征收率計算應納稅額。若該不動產為自建取得,以取得的全部價款和價外費用全額計算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,差額計算銷售額。
    申報繳稅時,按照5%的征收率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。預繳的增值稅稅款,可以在當期增值稅應納稅額中抵減,抵減不完的,結轉下期繼續抵減。小規模納稅人轉讓其取得的不動產,不能自行開具增值稅發票的(包括增值稅專用發票和增值稅普通發票),可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。
    (三)個人
    在稅法上,個人包括個體工商戶和其他個人(自然人)。個人轉讓不動產,適用5%的征收率。若該不動產為自建取得,以取得的全部價款和價外費用全額計算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,差額計算銷售額。
    申報繳稅時,個體工商戶向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅;其他個人向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。需要開具增值稅發票的,由地稅機關代開。
    對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區,個人轉讓購買的住房,若購買時間2年以上(含2年)的,免征增值稅;不足2年的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。判斷是否滿兩年,一般以房屋所有權證書(包括不動產權證書) 注明的時間為準。若因產權糾紛等原因未能及時取得上述證書的,由人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的,法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間,據以確定是否享受優惠。
    注意事項:
    1、非自建取得的不動產差額計算銷售額的,應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則,不得扣除。包括①稅務部門監制的發票;②法院判決書、裁定書、調解書,以及仲裁裁決書、公證債權文書;③國家稅務總局規定的其他憑證。
    2、自然人轉讓不動產,直接向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。除自然人以外的納稅人,向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
    3、納稅人向自然人轉讓其取得的不動產,不得開具或申請代開增值稅專用發票。
    4、異地不動產轉讓不適用外出經營活動稅收管理相關制度規定,不需開具《外出經營活動稅收管理證明》。
    三房屋租賃篇
    我們通常所說的租房,在稅法上屬于不動產經營租賃的范疇。而不動產經營租賃,是指納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產。不動產的取得方式,包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。將租賃的不動產進行轉租,也屬于出租取得的不動產。
    一般納稅人、小規模納稅人、個體工商戶、其他個人(自然人),均有可能成為房東,提供不動產租賃服務。下面,我們就來看一下針對不同的納稅主體,稅法是如何規定的。
    (一)一般納稅人
    一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用5%征收率的簡易計稅方法,也可以選擇適用11%稅率的一般計稅方法。而出租其2016年5月1日后取得的不動產,必須適用一般計稅方法。
    如果納稅人機構所在地與不動產在同一縣(市、區)的,直接向機構所在地的主管國稅機關申報納稅即可。如果不在同一縣(市、區)的,需要向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。預繳稅款時,簡易計稅適用5%的征收率,一般計稅適用3%的預征率。一般納稅人自行開具增值稅發票。
    (二)小規模納稅人
    小規模納稅人出租不動產按照5%的征收率計算應納稅額。不動產與機構所在地不在同一縣(市、區)的,按5%征收率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅;不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的,直接向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
    (三)個體工商戶
    個體工商戶出租非住房類的不動產,按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
    不動產與機構所在地不在同一縣(市、區)的,按5%或1.5%的征收率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的,直接向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
    (四)其他個人(自然人)
    其他個人出租非住房類的不動產,按照5%的征收率計算應納稅額。其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
    采取預收款形式出租不動產的,取得的預收租金收入,可在預收款對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
    申報繳稅時,直接向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。需要開具增值稅發票的,向地稅局申請代開。承租方不屬于其他個人的,可以申請代開增值稅專用發票。另外,自2017年9月1日起,如果其他個人委托房屋中介、住房租賃企業等單位出租不動產的,可由受托方代為向主管地稅機關申請代開增值稅發票。
    注意事項:
    1、對承租取得的不動產,其取得時間按租賃合同約定的租賃開始時間確定。
    2、異地不動產租賃業務不適用外出經營活動稅收管理相關制度規定,不需開具《外出經營活動稅收管理證明》。
    3、其他個人(自然人)出租不動產,在地稅申報開票;其他納稅人,均在國稅申報或預繳。
    4、對于單位納稅人和個體工商戶,不動產所在地與機構所在地一致的,不需要預繳。
    5、小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產,不能自行開具增值稅發票的,可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人(自然人)出租不動產,可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

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